Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps offert des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs immobiliers.
Cependant, la loi de finances pour 2025 introduit des réformes significatives qui modifient ce régime. Voici un aperçu des principaux changements à venir.

1) Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Jusqu'en 2024, les investisseurs en LMNP pouvaient amortir leur bien, c'est-à-dire déduire une partie de sa valeur de leurs revenus locatifs imposables, sans que ces amortissements n'affectent le calcul de la plus-value lors de la revente.
À partir de 2025, les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi l'assiette fiscale lors de la cession du bien.

2) Modification des régimes fiscaux pour les meublés de tourisme

La loi Le Meur, adoptée fin 2024, impacte particulièrement les loueurs de meublés de tourisme. Dès 2025, les plafonds de revenus et les abattements fiscaux du régime micro-BIC sont réduits :

Meublés de tourisme non classés : l'abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus abaissé de 77 700 € à 15 000 €.

Meublés de tourisme classés : l'abattement est réduit de 71 % à 50 %, et le plafond de revenus diminue de 188 700 € à 77 700 €.

Ces modifications visent à encadrer davantage les locations de courte durée et à rééquilibrer le marché locatif.

3) Renforcement des réglementations locales

La loi Le Meur accorde également aux maires des pouvoirs renforcés pour réguler les locations meublées de courte durée. Par exemple, la durée maximale de location des résidences principales peut être réduite de 120 à 90 jours par an dans certaines communes, une mesure déjà en place à Paris et susceptible d'être étendue à d'autres villes.

4) Augmentation des frais de notaire pour les investissements locatifs

Le Projet de Loi de Finances 2025 permet aux collectivités locales d'augmenter les droits de mutation à titre onéreux de 0,5 point, portant le taux maximal de 4,5 % à 5 %. Cette hausse concerne principalement les résidences secondaires et les investissements locatifs, incluant certains biens en LMNP, ce qui pourrait alourdir les frais lors de l'acquisition de tels biens.

Conclusion :

Malgré ces réformes, le statut LMNP conserve certains avantages, notamment en matière de transmission patrimoniale. Les biens détenus sur le long terme continuent de bénéficier d'exonérations partielles ou totales de plus-value après respectivement 22 et 30 ans de détention.

Les changements prévus pour 2025 imposent aux investisseurs en LMNP de réévaluer leurs stratégies patrimoniales et fiscales. Il est recommandé de consulter des experts pour optimiser la gestion de leurs investissements dans ce nouveau contexte réglementaire